Hoher Zweitwohnungsanteil betrifft nicht nur Bergkantone, sondern auch den Kanton Luzern. Hier haben drei von 79 Gemeinden einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent erreicht:
- Weggis (24.6%)
- Vitznau (32.1%)
- Flühli – Sörenberg (39.0%)
Im angrenzenden Kanton Nidwalden hat Emmetten (33.0%) ebenfalls einen zu hohen Zweitwohnungsanteil. Die Gemeinde Engelberg im Kanton Obwalden weist einen rekordhohen Anteil bei den Zweitwohnungen von 56.5% auf.
Die steigende Zahl an Zweitwohnungen (ZWG) hat nicht nur Auswirkungen auf die lokale Bevölkerung, sondern auch auf den Immobilienmarkt und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum. In vielen Gemeinden der Zentralschweiz stellt sich daher die Frage, wie dieses Problem langfristig gelöst werden kann, ohne den Charme und die Attraktivität der Region zu gefährden.
Bundesrat setzt gelockertes Zweitwohnungsgesetz (ZWG) auf 1. Oktober 2024 in Kraft
Ab dem 1. Oktober 2024 gelten neue Regeln für Wohnungen und Gebäude, die vor der Abstimmung über die Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 gebaut wurden. Die Anpassung des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) geht auf die Parlamentarische Initiative 20.456 von Nationalrat Martin Candinas (Mitte, GR) zurück, der das Parlament im März 2024 zugestimmt hat.
Seit dem 1. Januar 2016 ist das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) in Kraft. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen seither keine zusätzlichen Ferienwohnungen mehr gebaut werden. Allerdings gelten für sogenannte altrechtliche Wohnungen besondere Regeln. Altrechtliche Wohnungen sind Objekte, die vor der Volksabstimmung über die Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Sie sind in der Art der Wohnnutzung frei, das heisst, sie dürfen auch als Zweitwohnung verkauft oder vermietet werden, ausser der Kanton sieht strengere Regeln vor. Solche Wohnungen durften bei einem Umbau schon bisher um höchstens dreissig Prozent vergrössert werden, allerdings nur, sofern keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden.
Durch die Anpassungen des ZWG dürfen beim Umbau altrechtlicher Wohnungen neu auch zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden. Neue Regeln gelten zudem für den Abbruch und Wiederaufbau solcher Wohnungen. Neu ist es auch in diesen Fällen zulässig, die Wohnfläche um maximal dreissig Prozent zu erweitern. Zudem ist es auch hier erlaubt, zusätzliche Wohnungen zu schaffen. Altrechtliche Wohnungen dürfen dabei auch mit einer geringfügigen Standortverschiebung wiederaufgebaut werden.
Wie kann ich erkennen, ob meine Wohnung eine Erst- oder eine Zweitwohnung ist?
Wurde die Wohnung oder das Einfamilienhaus vor dem 11. März 2012 erstellt oder bewilligt, dann handelt es sich um eine «altrechtliche Liegenschaft» und hat den Status einer Zweitwohnung. Wurde die Wohnung erst danach bewilligt oder erstellt, handelt es sich um eine Erstwohnung, wenn die Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent hat. Soweit der Grundsatz.
Es gibt auch andere Möglichkeiten, dies herauszufinden. Leider sind die kantonalen Usanzen sehr unterschiedlich. Nur gerade im Kanton Graubünden wird der Erstwohnungsstatus im Grundbuch angemerkt. In den Kantonen Luzern, Nidwalden, Obwalden, Schwyz, Tessin und Wallis findet sich im Grundbuch kein Hinweis. Gemäss Zweitwohnungsgesetz ist jede Gemeinde verpflichtet, eine «Wohnungsinventar» mit den Erstwohnungen zu führen. Gibt das Grundbuch keine Informationen über den Zweitwohnungsstatus, dann kann die Gemeinde Auskunft geben.
Durch die Anpassungen des ZWG dürfen beim Umbau altrechtlicher Wohnungen neu auch zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden. Neue Regeln gelten zudem für den Abbruch und Wiederaufbau solcher Wohnungen. Neu ist es auch in diesen Fällen zulässig, die Wohnfläche um maximal dreissig Prozent zu erweitern. Zudem ist es auch hier erlaubt, zusätzliche Wohnungen zu schaffen. Altrechtliche Wohnungen dürfen dabei auch mit einer geringfügigen Standortverschiebung wiederaufgebaut werden.
Alternativen zur Pflicht der Erstellung einer Erstwohnung? Ja!
Der Neubau von Ferienwohnungen ist auch weiterhin möglich, selbst wenn der Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent erreicht ist. Allerdings müssen diese Wohnungen „touristisch bewirtschaftet“ werden, das heisst, sie müssen „dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste angeboten werden und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs (z. B. Hotelbetrieb) bewirtschaftet werden“. Eine kommerzielle Bewirtschaftung durch eine Vermarktungs- und Betriebsorganisation genügt laut Bundesgerichtsentscheid nicht. Die Wohnungen müssen räumlich und funktionell Teil eines hotelartig strukturierten Beherbergungsbetriebs sein. Daher sind Konzepte wie „RBNB“ nicht möglich. In Zeiten, in denen die Wohnungen nicht an Gäste vermietet werden, können sie als Ferienwohnung genutzt werden. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Vermietung an Feriengäste durch den Beherbergungsbetrieb vor allem in der Hochsaison angestrebt wird – also genau dann, wenn der Eigentümer möglicherweise selbst gerne die Ferien dort verbringen möchte. Aus diesem Grund ist dieses Modell rechtlich zwar möglich, aber in der Praxis wenig beliebt.
Erstwohnung oder Zweitwohnung: Wie der Verwendungszweck den Immobilienwert beeinflusst!
Der Verwendungszweck einer Immobilie – ob als Erstwohnung oder als Ferienwohnung (Zweitwohnung) – kann den Wert erheblich beeinflussen. Je nach Gemeinde und Mikrolage kann die Preisdifferenz zwischen einer Erstwohnung und einer Zweitwohnung sogar 40 % oder mehr betragen.
Die Nachfrage nach Ferienwohnungen variiert stark von Region zu Region und Gemeinde und hängt oft von saisonalen Schwankungen sowie der touristischen Attraktivität einer Gegend ab. Besonders die winterliche Schneesicherheit in Skigebieten ist ein sehr starker Werttreiber. Im Vergleich dazu wird eine Erstwohnung in der Regel als stabilere und langfristigere Investition betrachtet. Dieser Unterschied schlägt sich auch deutlich im Immobilienwert nieder.
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