Wenn Sie eine Immobilie erben, stehen Sie vor einer Reihe von Entscheidungen und Herausforderungen. Neben der emotionalen Belastung müssen Sie sich auch mit rechtlichen und steuerlichen Fragen auseinandersetzen. Nachdem Sie alle formalen Schritte erledigt haben, müssen Sie sich überlegen, was Sie mit der geerbten Immobilie machen wollen. Dies hängt von Ihren persönlichen Präferenzen, finanziellen Möglichkeiten und steuerlichen Konsequenzen ab.
In diesem Blogbeitrag werde ich die drei häufigsten Lösungsmöglichkeiten im Rahmen der Erbschaft einer Immobilie und ihre Auswirkungen erläutern.
1. Übernahme durch Erben
Ein Erbe oder eine Erbin übernimmt das Haus oder die Wohnung aus dem Nachlass. In diesem Fall müssen die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft anteilmässig ausbezahlt werden. In der Regel ist für die Berechnung in der Erbteilung der Nettoerlös der Immobilie massgebend. Dafür wird vom Verkehrs- oder Marktwert die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer abgezogen. Je nach Situation kann es sich lohnen, zwei Bewertungen in Auftrag zu geben und anschliessend den Durchschnitt der Schätzungen als relevanten Wert zu verwenden. Bis zur Erbteilung haften alle Erben solidarisch für allfällige Hypothekarzahlungen. Und: Falls eine Liegenschaft den grössten Teil des Nachlasses darstellt, muss der oder die Übernehmende allenfalls die Hypothek erhöhen, um die Miterben auszahlen zu können.
2. Verkauf der Liegenschaft
Wenn die Erben übereinkommen, die Liegenschaft zu verkaufen, fliesst der erzielte Nettoerlös aus dem Verkauf in den Nachlass ein und wird anteilsmässig unter den Erben aufgeteilt. Hier ist jedoch zu beachten, dass beim Verkauf der Immobilie die Grundstückgewinnsteuer fällig wird, die beim Erbgang und bei der Erbteilung noch aufgeschoben sind.
3. Vermietung der Liegenschaft
Möchten sich die Erben nicht von der Liegenschaft trennen, bleibt bei dieser Lösung die Immobilie im gemeinsamen Eigentum der Erben und wird vermietet. Dabei ist daran zu denken, dass die Vermietung und Verwaltung der Liegenschaft zusätzlichen Aufwand verursacht. Da in Erbengemeinschaften Einstimmigkeit gilt und die Erben gemeinsam haften, empfiehlt es sich, unter den Miterben klare, schriftliche Vereinbarungen zu treffen. Denkbar ist, dass einer der Erben die Liegenschaft bewohnt und der Erbengemeinschaft Mietzins bezahlt.
Steuern und Gebühren
Der Erbgang wie auch die Erbvorbezüge unterliegen der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wobei in fast allen Kantonen die direkten Nachkommen von der Steuer befreit sind. Beim Erbgang und bei der Erbteilung werden die Grundstückgewinnsteuern aufgeschoben. Auch bleibt das ursprüngliche Erwerbsdatum des Erblassers bestehen und geht an den oder die Erben über. Die Grundstückgewinnsteuern sind erst bei der Veräusserung des Objekts fällig. Je nach Kanton/Gemeinde fällt bei der Veräusserung zudem eine Handänderungssteuer an. Befindet sich eine Immobilie nicht im Privatvermögen des Erblassers, sondern im Geschäftsvermögen, sind zusätzliche Steuerfolgen und Sozialabgaben zu berücksichtigen.
Erbvorbezug
Hat der Verstorbene zu Lebzeiten einen Erbvorbezug ausgerichtet, ist die Verrechnung bei Geldbeträgen einfach zu bestimmen. Schwieriger ist es jedoch, wenn einer der Erben eine Immobilie vorzeitig erhalten hat. Auch in diesem Fall ist der Wert am Todestag massgebend. Eine allfällige Wertsteigerung oder Wertverminderung des Hauses zwischen dem Zeitpunkt des Erbvorbezugs und dem Todestag ist auszugleichen, sofern im seinerzeitigen Vertrag oder im Testament keine gegenteilige Anordnung enthalten ist
Expertentipp
Wie Sie sehen, gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage, ob Sie eine geerbte Immobilie übernehmen, verkaufen oder vermieten sollen. Die optimale Lösung hängt von der persönlichen Situation, den finanziellen Zielen und dem Zustand der Immobilie ab.
Mit einer fundierten Schatzung können Sie unbesorgt und mit einem guten Gefühl bevorstehende Entscheidungsprozesse selbst oder innerhalb der Erbengemeinschaft erfolgreich beurteilen.
Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme. Fordern Sie heute noch eine kostenlose Offerte an.
