Bisher galt die Praxis der Baubehörden, dass illegal erstellte Bauten ausserhalb der Bauzone nach einer Frist von 30 Jahren nicht mehr als solche eingestuft werden. Das Bundesgericht hat in einem Entscheid von 2021 festgehalten, dass die Verwirkungsfrist von 30 Jahren bei Bauten ausserhalb der Bauzone nicht zur Anwendung kommt. Folglich müssen illegale Bauten zurück gebaut werden, auch wenn diese vor mehr als 30 Jahren erstellt wurden.
Grundsätzlich benötigen Bauten, wesentliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen eine Baubewilligung. Im konkreten Bundesgerichtsentscheid ging es darum, dass ein Baugeschäft in der Gemeinde Neuenkirch 1972 einen Werkhof erstellte und dafür von der kommunalen Baubehörde eine Baubewilligung erhalten hat. Zuständig für Baubewilligungen ausserhalb der Bauzone ist jedoch im Kanton Luzern das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD – Abteilung rawi) zuständig. Im Zusammenhang mit einer Erweiterung des Werkhofes reichte der Eigentümer eine nachträgliche Baueingabe und eine Baueingabe für die Erweiterung ein. Die kantonale Baubehörde verweigerte die beiden Baubewilligungen mit der Begründung, dass es sich bei der aktuellen Baueingabe nicht bloss um eine Erweiterung, sondern qualitativ um eine Nutzungsänderung handle.
Bauen ausserhalb der Bauzone
Bauen ausserhalb der Bauzone unterliegt grundsätzlich dem Raumplanungsgesetz (RPG). Dieser hat die Kompetenz an die kantonalen Baubehörden delegiert. Die kommunale Baubehörde war in diesem Fall somit nicht zuständig und hätte gar keine Baubewilligung ausserhalb der Bauzone erteilen dürfen.
Verwirkungsfrist
Bisher galt der Grundsatz, dass illegal erstellte Gebäude nach einer Frist von 30 Jahren, in denen keine Beanstandung stattfand, nicht mehr zurück gebaut werden müssen. Diese Verwirkungsfrist wurde entsprechend auch auf die Nichtbauzone angewendet. Das Bundesgericht hat nun anders entschieden.
Illegal ist und bleib illegal
Im Kanton Luzern stehen rund 15’000 Gebäude mit und ohne Wohnnutzungen ausserhalb der Bauzonen. Dazu zählen neben Wohnhäuser auch Ställe, Werkstätten, Silos usw.
Über die Anzahl von nicht bewilligten oder geduldeten Bauten mit einem Baujahr 1991 und älter liegt keine Statistik vor. Bauten, die ohne Baubewilligung erstellt worden sind oder in einem nachträglichen Baugesuch teilweise geduldet werden, befinden sich innerhalb und ausserhalb der Bauzonen in Gebieten im ganzen Kanton Luzern. Öffentlich bekannt sind insbesondere Bauten und Anlagen im Krienser Hochwald.
Was sind die Konsequenzen?
Wenn Sie eine Baute ausserhalb der Bauzone haben oder kaufen wollen, sollten Sie sich vergewissern, dass es eine kantonale Baubewilligung gibt. Nicht nur für den Neubau, sondern auch für alle späteren Anpassungen. Wenn nicht, müssen Sie mit dem Schlimmsten rechnen. Eine Verzögerungstaktik hilft dabei nicht mehr. Früher oder später werden die Bagger auffahren!
Wer ein Objekt ausserhalb der Bauzone erwerben will, sollte dies nur tun, wenn alle erforderlichen Baubewilligungen vorliegen. Allenfalls empfiehlt es sich, die Richtigkeit der Dokumente abzuklären, denn wie der Bundesgerichtsentscheid gezeigt hat, lag im konkreten Fall eine Baubewilligung vor, aber von der nicht zuständigen Behörde!
Mein Tipp
Sie müssen wissen, dass illegal erstellte Bauten oder Gebäudeteile davon früher oder später abgebrochen werden müssen und somit keinen Wert haben.
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