Bewertungsmethoden & Lexikon

Es gibt tatsächlich verschiedene Bewertungsmethoden, die bei der Schätzung des Wertes einer Immobilie verwendet werden können. Welche Methode am besten geeignet ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art der Immobilie, der Art des Auftrags und den spezifischen Anforderungen des Auftraggebers.

Jede Bewertungsmethode hat ihre eigenen Vor- und Nachteile und es ist wichtig, die Methode zu wählen, die am besten zu den spezifischen Anforderungen des Auftrags passt.

Der Swiss Valuation Standard (SVS) ist ein anerkanntes Qualitätsstandard für Immobilienbewertungen. Er definiert die Anforderungen an die Qualität und Transparenz von Immobilienbewertungen und gibt Richtlinien für die Ausführung von Bewertungen vor. Der SVS erlaubt auch die Verwendung „weiterer Methoden“ für besondere Aufgabenstellungen, sofern diese den Anforderungen des Standards entsprechen.

Bewertungs­methoden

• Vergleichswertmethode
• Hedonische Methode
• Kennwertmethode

Geeignet für alle Objektarten, bei denen genügend Vergleichsdaten vorliegen.

• Ertragskapitalisierung
• Barwertmethode
• Discounted-Cashflow-Methode DCF

Geeignet für alle Objektarten, welche Ertrag generieren.

• Substanzwertmethode
• Realwertmethode

Für alle Objektarten anwendbar, welche keinen Ertrag abwerfen oder bei denen Erträge eine untergeordnete Rolle spielen.

• Residualwertmethode (Rückwertsrechnung, Differenzwertmethode)
• Lagenklassenmethode
• Strukturzahl
• Realoptionenmodell

Geeignet für unbebautes Land, Bauprojekte oder Liegenschaft mit Investitionsentscheid.

Mischwertmethode:
Entspricht nicht der Best Practice

Lexikon

Barwertmethode

Bewertung von Nutzobjekten mit befristeter Ertragsdauer oder befristeter Nutzdauer

BGBB

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB

Bauland

Sind rechtskräftig einer Bauzone zugewiesene Grundstücke oder Teile davon

Baurecht

Das Baurecht gibt Dritten die Möglichkeit, ein Grundstück oder einen näher umschriebenen Teil davon zu nutzen oder zu bebauen (Art. 675 ZGB). Ist das Baurecht selbständig und dauernd (mind. 30, max. 100 Jahre), kann es im Grundbuch als Grundstück aufgenommen werden. Es erhält in diesem Fall eine eigene Grundstücknummer (Art. 779 ZGB)

Bauzone

Als Bauzonen werden Gebiete bezeichnet, welche nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften bebaut werden können. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt

Bruttorendite

Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode erzielten Bruttoertrag und dem Verkehrswert der Immobilie am Anfang dieser Periode

Cashflowrendite

Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode reslutierenden Ertragsüberschuss = Cashflow und dem Verkehrswert am Anfang dieser Periode

Eigenkapitalrendite

Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode resultierenden Ertragsüberschuss und dem investierten Eigenkapital

Ertragswertmethode

Wert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlichen erzielbaren Brutto- oder Nettomieterträge

DCF Discounted Cashflow-Methode

Bewertung von Nutzobjekten mit unbefristeten oder befristeten, konstanten oder unregelmässigen Erträgen

Enteignung Expropriation

Als formelle Enteignung bezeichnet man die Übernahme eines Grundstücks gegen den Willen der Eigentümerschaft infolge öffentlichen Interesses. Bei Nutzungs- und/oder Baubeschränkung (Eigentumseinschränkung) infolge öffentlichen Interesses handelt es sich um eine materielle Enteignung

Fahrnisbaute

Die Fahrnisbaute ist ein Bauwerk, bei welchem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Ihr Bestand wird gemäss Art. 677 Abs. 2 ZGB nicht in das Grundbuch eingetragen

Fortführungswert

Als Fortführungswert wird derjenige Wert bezeichnet, welcher sich aus der gegenwärtigen Nutzung bemisst. Nutzungspotentiale oder andere Aspekte werden dabei nicht berücksichtigt

Highest and best use

Dieser höchst- und bestmögliche Wert muss physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell durchführbar sein und aus der Perspektive von Marktteilnehmern erfolgen

Hedonische Methode

Wert wird empirisch anhand von Objekt- und Lageeigenschaften basierend auf Transaktionen ermittelt

Kaufrecht

Das Kaufsrecht gibt den Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem festgelegten Preis in einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Es ist ein öffentlich beurkundeter Kaufsrechtsvertrag vorgeschrieben (Art. 216 OR)

Katasterschatzung Katasterwert

Der Katasterwert ist der amtliche Wert eines Grundstückes. Er ist die Grundlage für die Besteuerung des unbeweglichen Vermögens

Korporationsrecht Holzgerechtigkeit

Das Korporationsrecht ist ein Recht am Ertrag des Korporationswaldes. In der Schatzung ist es zu berücksichtigen, wenn es ein Realrecht darstellt, d.h. zu Gunsten eines Grundstückes im Grundbuch aufgeführt wird.

Marktwert

Entspricht dem Verkehrswert

MEV Multi Element Value

Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelement aller Schätzungsobjekte einer Immobilie. Er entspricht dem Marktwert

Mischwertmethode

Oft auch als Praktikermethode bezeichnet – wird der Verkehrswert als Mischwert zwischen dem Ertragswert und dem Realwert errechnet. Die Mischwertmethode ist für Verkehrswertschätzungen nicht geeignet

Lageklassenmethode

Lageabhängiges Verhältnis zwischen dem Wert des Bodens und dem Wert der Bauten

Lageklassenfaktor

In der Schweiz beträgt der konstante Lageklassenfaktor 6.25% pro Lageklassenpunkt

Realwertmethode

Auch Sachwertmethode oder Substanzwertmethode genannt, diese sind ausschliesslich kostenorientiert. Sie enthalten keine markt- und nachfrageabhängigen oder wirtschaftlichen Elemente. Sie liefern die Kosten eines Objektes, aber nicht den Verkehrswert

relativer Bauwert

Ist der Wertanteil des nicht entwerteten Gebäudes am nicht entwerteten Ertragswert

relativer Landwert

Ist der Wertanteil des durch das bestehende Gebäude beanspruchten Landes am gesamten nicht entwerteten Ertragswert

Residualwertmethode (Rückwärtsrechnung, Differenzmethode)

Wert bestimmt sich aus dem Ertragswert oder dem Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionen

Szenarische Schätzungen

Definiert die Analyse von unterschiedlichen zukünftigen Entwicklungs- und Nutzungsvarianten von Immobilien

Vergleichswertmethode

Wert ergibt sich mittels Zu- und Abschlägen anhand von Transaktionspreisen von gleichartigen, gleichwertigen und zeitgleich gehandelten Immobilien

Verkehrswert

Definition des Bundesgerichtes ist der Verkehrswert „…der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betroffenen Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden“ (BGE 103 1a 105 Erw. 3a)